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News - Real Estate Contracts Explained

News - Real Estate Contracts Explained

 

Real Estate Contracts Explained

There have been some changes in regard to real estate contracts recently.


What has changed?
In 2018 the law which regulates real estate contracts (amongst other things) was updated as part of the Government´s Simplex programme. Simplex is an ongoing programme that aims to reduce bureaucracy.

The alterations created a standard form of real estate contract, pre-approved by IMPIC (the regulatory body for real estate and construction). This contract is deemed to be fair, reasonable and correct.

If a real estate agent chooses to use this standard contract, then it can be used with no need to have the contract clauses and conditions verified by IMPIC.

Conversely, if a real estate agent does want to make alterations to the standard contract, these must be formally approved by IMPIC before the contract is used. Failure to obtain approval means that the contract can not be used.

Why is this important?
For vendors of properties, this ensures that the real estate contract has not been manipulated by the real estate agent to their advantage. I have seen instances in the past when ridiculous (and onerous) clauses were added to real estate contracts, and this can no longer happen.
Vendors are protected, as most agents will choose to use the standard contract. When an altered contract is used this must first be checked and validated by IMPIC, thus protecting the client.

The contract content
To allow our clients to understand the clauses within the standard contract (which is the only contract we use), we have prepared an annotated version. The standard clauses are first, followed by a simple explanation of each clause in bold italics.

Contrato de mediação imobiliária n.º___/___
Entre
___, com sede social na ___, com o capital social de ___ Euros, e com o NIPC ___, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de ___, sob o n.º ___, detentora da licença AMI n.º ___, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção I. P. (IMPIC, I. P.), adiante designada como Mediadora,
e
___ (nome do cliente pessoa singular ou coletiva), (estado civil) ___, sob o regime de bens ___, com (cônjuge) ___, residente(s) na ___, em ___, portador(es) do(s) CC/BI n.os ___ e ___, e contribuinte(s) fiscal(is) n.os ___ e ___, aqui representada pelo seu sócio gerente/administrador/procurador/gestor de negócios com poderes para o ato, com domicílio profissional na sede da sua representada, adiante designado(s) como Segundo(s) Contratante(s) na qualidade de ___ (Proprietário; Senhorio; Trespassante; Outro), é celebrado o presente Contrato de Mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas:

This is the introduction to the contract, and it identifies the real estate company, including their licence number. It also identifies the vendor, and includes their identity details, fiscal number and how they are responsible for the property (they may be the owner of a company responsible for the property, as an example)
There is nothing to be concerned about here, but all details should be checked to make sure that you are correctly identified.


Cláusula 1.ª
Identificação do Imóvel
O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fração autónoma/prédio (rústico/urbano)/estabelecimento comercial, destinado(a) a ___, sendo constituído por ___ divisões assoalhadas, com área total de ___ m2, sito na (Rua, Avenida) ___, em ___, (freguesia) ___, (concelho) ___, descrito na Conservatória do Registo Predial de ___, sob a ficha n.º ___, com licença de construção/utilização n.º ___, emitida pela Câmara Municipal de ___, em ___/___/___ e inscrito na matriz predial (urbana/rústica) com o artigo n.º ___ da freguesia de ___.

This clause identifies the property in question, and includes it´s address, size, land registry details, licence and tax office details.

Cláusula 2.ª
Identificação do Negócio
1 - A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na __ Compra ___ Trespasse ___ Arrendamento ___, pelo preço de ___ Euros (___), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.
2 - Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e por escrito à Mediadora.

This clause confirms the details of the contract, i.e. the type of negotiation (normally purchase or rental) and the price.
It is stated that any alteration to the price must be communicated in writing to the real estate company. This is important to remember, as the real estate company can not alter the price without instructions in writing.


Cláusula 3.ª
Ónus e Encargos
O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
OU
O Segundo Contratante declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1.ª recaem os seguintes ónus e encargos (hipotecas e penhoras) ___, pelo valor de ___ Euros.

This short clause deals with any charges over the property, including mortgages. The vendor is obliged to declare the value of any debts.

Cláusula 4.ª
Regime de Contratação
1 - O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de ___ não exclusividade/__ exclusividade.
2 - O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária durante o respetivo período de vigência.

Of all the clauses in the contract this is one of the most important ones. It states whether the contract is exclusive or non-exclusive. An exclusive contract means that only the real estate agent with this contract can promote the property. A non-exclusive contract does not have this restriction.

Cláusula 5.ª
Remuneração
1 - A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2 - O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
___ A quantia de ___% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal de ___%.
OU
___ A quantia de ___ Euros (___), acrescida do IVA à taxa legal de ___%.
3 - O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
___ O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
OU
___ % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente ___% na celebração da escritura ou conclusão do negócio.
OU
___ O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa.

This is also a pretty important clause, as it defines how much the real estate agent is going to charge you, and when this is due.
The options are:
A percentage of the sale price, plus IVA
A fixed value, plus IVA
And the options for payment are:
All of the commission paid upon signature of the deeds
A percentage of the commission paid upon signature of the promissory contract, with the remainder paid upon signature of the deeds


Cláusula 6.ª
Obtenção de Documentos
1 - No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do(s) negócio(s) visado(s) pela mediação.
2 - Pela prestação de serviços previstos no número anterior:
a) O segundo contratante pagará a quantia de ___ (___), acrescida de IVA à taxa legal de ___%.
OU
b) A remuneração pelos serviços referidos no número anterior considera-se incluída no montante acordado na cláusula 5.ª e só será devida nos termos aí descritos.
3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 2, a Mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das despesas efetuadas com a obtenção da documentação.
(Esta cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e acordarem.)

This clause relates to the obtention of documents by the real estate agent. The real estate agent can choose to charge a fee for this service, or consider it to be included in the real estate fee. In either case the real estate agent can charge the vendor for any costs incurred (e.g. fees charged by the council).
This clause does not have to be completed, it is optional.


Cláusula 7.ª
Garantias da Atividade de Mediação
Para garantia da responsabilidade emergente da sua atividade profissional, a Mediadora celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de ___ Euros, apólice n.º ___, através da seguradora ___.

A clause which confirms the details of the real estate companies insurance.

Cláusula 8.ª
Prazo de Duração do Contrato
O presente contrato tem uma validade de ___ (dias/meses) contados a partir da data da sua celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.

This clause details the length of the contract (in either days or months). It notes that the contract will automatically renew unless one of the parties cancels it ten days before it is due to end, by registered letter or an equivalent means.

Cláusula 9.ª
Dever de Colaboração e Obrigações do Segundo Contratante
1 - O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos julgados necessários e úteis no prazo de ___ dias, a contar da data de assinatura do presente contrato.
2 - O Segundo Contratante declara e garante que, no âmbito das disposições legais aplicáveis de natureza preventiva e repressiva de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, e em relação a todos os atos e operações abrangidas pelo presente contrato, se obriga a cooperar na disponibilização de informação relevante à Mediadora, designadamente sobre a identidade das partes contratantes, do objeto do negócio imobiliário e dos meios de pagamento das transações imobiliárias.
3 - O Segundo Contratante obriga-se ainda a cumprir todas as disposições legais e regulamentares decorrentes do Sistema de Certificação Energética, designadamente a obrigação de providenciar, nos termos e prazos devidos, pela emissão do respetivo Certificado Energético em relação ao imóvel objeto do presente contrato (se aplicável).
4 - O Segundo Contratante obriga-se, também, a dar cumprimento às regras referentes à Ficha Técnica da Habitação, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, nos termos e prazos devidos (se aplicável).

This clause deals with certain obligations that are incumbent on the vendor.
They must provide all necessary information within X days
They must provide all information needed to comply with money laundering regulations
They must provide an energy certificate for the property
They must comply with the requirements for a ficha tecnica, a document that provides essential information in relation to the property
Apart from item 1, these are all legal obligations in any case, so this is a reminder of obligations.


Cláusula 10.ª
Angariador Imobiliário
Na preparação do presente contrato de mediação imobiliária colaborou o angariador imobiliário (nome) ___, portador do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade n.º ___ e/ou Contribuinte Fiscal n.º___.

This clause is, in some ways, a hangover from a previous change to the law when those who were listing property needed their own licence (this is no longer necessary). So this clause can be used to identify the person who listed the house.

Cláusula 11.ª
Foro Competente
Para dirimir quaisquer litígios emergentes da execução do presente contrato, as partes acordam entre si estabelecer como competente o Foro da Comarca de ___, com a expressa renúncia a qualquer outro.
(Esta cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e acordarem.)

The purpose of this clause is to agree which Court will resolve any dispute. This prevents ongoing appeals to other courts in the event of a dispute.
This clause does not have to be completed, it is optional.


Cláusula 12.ª
Resolução Alternativa de Litígios
1 - Nos termos do disposto no artigo 18.º da Lei n.º 144/2015, de 8 de setembro, na redação atual, em caso de litígio ou insatisfação com o serviço prestado poderá o Segundo Contratante recorrer ao Centro de resolução alternativa de litígios de consumo___ com o sítio eletrónico na Internet ___, de que a Mediadora é aderente.
2 - O disposto no número anterior não priva o consumidor do direito que lhe assiste de submeter o litígio a apreciação e decisão de um tribunal judicial.
(Esta cláusula só deverá ser preenchida se a empresa de mediação imobiliária for aderente de alguma entidade de resolução alternativa de litígios de consumo, ao abrigo do disposto na Lei n.º 144/2015, de 8 de setembro, na redação atual.)

This clause introduces the concept of ADR (Alternative dispute resolution), and allows the parties to use an arbitration or mediation service to resolve any dispute. These types of service are quicker and cheaper than court actions.
However, the client can still choose to proceed with a court process if they wish to.
This clause is only used when the real estate company has joined a relevant ADR service.


Cláusula 13.ª
Limites aos pagamentos em numerário
Os intervenientes no presente contrato abstêm-se de celebrar ou de algum modo participar em quaisquer negócios de que, no âmbito da sua atividade profissional, resulte a violação dos limites à utilização de numerário, previstos no artigo 63.º-E da Lei Geral Tributária, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 398/98, de 17 de dezembro, aditado pela Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, e de acordo com o artigo 10.º da Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto.

Once again, this is a clause relating to money laundering. Payments in cash are now strictly limited, and this clause is a reminder of this, and the relevant legislation.

Cláusula 14.ª
Proteção de Dados Pessoais
1 - Em cumprimento do disposto no Regulamento (EU) 2016/679 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 27 de abril (RGPD), e demais legislação aplicável, no que diz respeito ao tratamento de dados pessoais e à livre circulação desses dados, o Segundo Contratante ___ autoriza/___ não autoriza que os seus dados pessoais recolhidos, transmitidos ou processados informaticamente pela Mediadora sejam incorporados na sua base de dados. Estes dados destinam-se a processamentos administrativos, estatísticos e de apresentação/divulgação de produtos e serviços comercializados.
2 - A Mediadora compromete-se a, designadamente, não copiar, reproduzir, adaptar, modificar, alterar, apagar, destruir, divulgar ou por qualquer outra forma colocar à disposição de terceiros os dados pessoais do Segundo Contratante a que tenha tido acesso no âmbito do presente contrato, sem que para tal tenha sido expressamente autorizada, comprometendo-se a utilizá-los exclusivamente para as finalidades referidas.
3 - Mais se declara que, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 12.º a 23.º do RGPD, a Mediadora informou o Segundo Contratante e este tomou conhecimento dos direitos que lhe assistem relativamente aos seus dados pessoais.

This clause relates to the protection of data, and the EU regulations relating to this. It is broken down as follows:
The second part (vendor) gives/does not give permission for their details to be included in the real estate companies database.
The real estate company promises to not share such data in any way with third parties, unless authorised by the vendor to do so
The real estate company has informed the vendor of the rights they have in relation to the use of their data


Depois de lido e ratificado, as partes comprometem-se a cumprir este contrato segundo os ditames da boa-fé, e vão assinar.

Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
___, ___ de ___ de ___.

A Mediadora O Segundo Contratante

This is the conclusion of the contract, and states that after reading both parts confirm that they will comply with it, and they sign the contract.
Two copies are completed, one for each part.


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